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為什么新城控股的銷售凈利率那么高? 銷售凈利率

發布時間:2019-09-29 09:29   來源:網絡 點擊 :
為什么新城控股的銷售凈利率那么高?
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原文標題:為什么新城控股的銷售凈利率那么高?
原文發布時間:2019-06-05 11:49:15
原文作者:雪球。
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為什么新城控股的銷售凈利率那么高?

作者:黎明素問

來源:雪球

新城控股最近比較火,一直比較好奇。雖然房地產行業平時比較關注,但是房地產公司的年報學習研究得比較少,不知道買哪只好。

近日就拿$新城控股(SH601155)$、$萬科A(SZ000002)$和$保利地產(SH600048)$做一個橫向的對比,以作學習。由于本人學習財報資歷尚淺,如有不足之處,還請各位老鐵多加指教,先謝了!

萬科、保利和新城控股三家的歸母凈利潤(五年數據對比)

如下圖,萬科和新城控股的歸母凈利潤連續五年穩步增長,還是不錯誒,保利最近兩年明顯上漲。


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


如下圖銷售毛利率比較接近,并且都有升高的趨勢,這是好事:


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


看到銷售凈利率的時候,讓我很是好奇,如下圖:


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


如上圖:新城控股的銷售凈利率一直在提高,而且2018的銷售凈利率明顯高于萬科和保利,真是厲害!

為什么新城控股的毛利潤跟萬科和保利的差不多,而銷售凈利率會明顯高于萬科和保利呢?

帶著這個疑問,我還得去查一下銷售凈利潤的計算公式:

銷售凈利潤率 == 凈利潤 / 銷售收入凈額*100%

銷售凈利潤 =(營業總收入-營業總成本)+其他經營收益+營業外收支-所得稅費

=毛利+其他經營收益+營業外收支-所得稅費

其他經營收益==公允價值變動收益 + 投資收益 + 資產處置收益

+其他收益

再看新城控股的公允價值變動收益和投資收益,如下圖:


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


對比萬科的公允價值變動收益和投資收益,如下圖:


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保利的公允價值變動收益和投資收益,如下圖:


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


從上面三圖的公允價值變動收益來看,新城控股的公允收益所占歸母凈利潤的比例遠遠高于萬科和保利地產,下圖更清晰:


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


一、公允價值的變動收益

公允價值的變動收益,主要是怎么來的呢?為什么新城控股的比例會那么高,而萬科和保利的比例會那么低呢?

查看新城控股的2018年報,公允價值變動產生的損益,主要是【投資性房地產】,金額約28.95億元,占歸母總利潤104.9億元的26.78%。


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


在新城控股年報102頁,看到審計報告關鍵審計事項,有【投資性房地產】相關的內容描述,如下圖:


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萬科和保利的2018年報中,審計報告的關鍵審計事項,均為存貨、土地增值稅和收入確認三項內容,沒有【投資性房地產】

好在PDF有查找的功能,查找【投資性房地產】在新城控股2018年報的126頁,找到了采用公允價值計量模式的投資性房地產的解釋,如下截圖:


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同樣方法,在萬科2018年報中,找到168頁,關于投資性房地產的計量模式,如下截圖:


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同樣方法,在保利2018年報中,找到14頁,關于投資性房地產的計量模式,如下截圖:


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三個年報一對比,原來:

1) 用于出租的就是投資性房地產

2) 萬科和保利都是采用成本模式計量

而新城控股是采用公允價值模式計量

3) 成本模式計量是要逐年攤銷的,即減少總資產。

而公允價值模式是不攤銷的;

無奈財務知識有限,本人還是不太明白,于是百度查找成本模式和公允模式的區別,截圖如下:


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上圖,關于模式的變更,是說會計處理上是屬于會計政策的變更處理,【會計政策變更】好像還是件比較大的事情!

那么這兩計量方式之間,根本的區別在什么地方呢?

1) 萬科和保利,都是用成本計量模式,隨著地產價值的提升,后續如果轉為出租使用的公允價值模式的話,會有巨額的利潤新增;

2) 新城控股,直接采用公允價值計量模式,應該是提前確認了未來的價值。并有可能在地產價格大幅度下跌時,出現虧損吧?!

3) 而且本質上來說,公允價值的計量,屬于非流動資產的范疇,就是說并沒有收到實質的現金,不是真金白銀的利潤。

綜上所述,是不是應該說萬科和保利的會計政策是更加保守的,而新城控股的利潤更加超前,實際上并沒有那么多呢?!

如下圖:如果不是按公允價值模式計量的話,新城控股的歸母凈利率可以說是要大大的打折扣了!


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二、投資收益

接著看第二個關鍵審計事項【投資收益】:


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如上圖,三家的投資收益/歸母凈利的比例

1) 萬科總體保持穩中有降,基本在20%~26%這個高比例區間;

2) 保利地產的比例在10%上下,18年提高到14%;

3) 新城控股的投資收益最近2年有非常明顯的提高,18年超過了萬科和保利的比例。

為什么新城控股的投資收益最近2年有這么大的提高呢?

新城控股2018年報中的審計報告【關鍵審計事項二】,描述如下:


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新城控股2018年報第125頁,明確了分類的依據。


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


既然已經明確了區分的依據,為什么審計師還要在【關鍵審計事項】中繼續強調分類的問題呢?

可能是金額太大了,【長期股權投資收益】188億元,2018年利潤表中22.67億元,占歸母凈利潤的21.6%,如下年報截圖:


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這個長期股權投資收益,主要來自合營企業和聯營企業。

難道審計師是想這個分類不合理嗎?

這個問題讓我百思不得姐,怎么也不明白。

面對一大堆企業列表,看得我是頭昏腦漲,正當我準備放棄這個問題時,繼續翻看翻看新城控股的年報時,突然看到這個:


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


間接持股51%,就不屬于【控制】嗎?

間接持股51%,就不要合并報表?

而采用權益法核算投資?

無奈,財務知識不夠,只好繼續去查百度:

1、按照《企業會計準則第33號——合并財務報表》第六條規定:

1) 合并財務報表的合并范圍應當以控制為基礎予以確定。

2) 控制,是指一個企業能夠決定另一個企業的財務和經營政策,并能據以從另一個企業的經營活動中獲取利益的權力。

2、企業會計準則第33號——合并財務報表,第十三條規定:


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3、應納入合并會計報表合并范圍的子公司應包括:

3-1.母公司擁有其過半數以上權益性資本的被投資企業。具體包括:

(1)直接擁有其過半數以上權益性資本的被投資企業;

(2)間接擁有其過半數以上權益性資本的被投資企業,指通過子公司而對子公司的子公司擁有其過半數以上權益性資本

(3)直接和間接方式擁有其過半數以上權益性資本的被投資企業,指母公司雖然只擁有其半數以下的權益性資本,但通過與子公司擁有其過半數以上的權益性資本

3-2.母公司控制的其他被投資企業具體包括:

(1)通過與該被投資企業的其他投資者之間的協議,持有該被投資企業半數以上的表決權;

(2)根據章程或協議,有權控制該被投資企業的財務和經營政策;

(3)有權任免董事會等類似權力機構的多數成員;

(4)在董事會或類似權力機構會議上有半數以上的表決權。

依據以上【企業會計準則】的規定來看的話,新城控股將間接擁有51%股權的公司,作為合營企業是不是有點問題?!

那么,新城控股擁有多少間接持股51%的公司呢?

繼續查看新城控股2018年報,在240頁:


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以上黃色標注的都是,新城控股間接持股51%以上的企業。

按照【企業會計準則】是不是應該合并財務報表呢!

那么新城控股是怎么做的呢?

繼續查看年報,上述企業一一對應地查找,眼睛都花了,還好有ctrl+f的查找功能,新城控股年報第237頁:


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好家伙,間接持股51%以上的,20多家子公司,本應合并財務報表的,新城控股全部作為合營企業或聯營企業了!

難怪審計師在【關鍵審計事項】中,重點跟我們啰嗦:


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


摘錄如下:

1) 若為子公司,則相關被投資企業的每項資產、負債和交易均納入新城控股的合并財務報表;

2) 而若為合營企業或聯營企業,則新城控股對其投資僅在財務報表中作為長期股權投資列示,并通過投資收益/損失確認合營或聯營企業歸屬于新城控股的利潤。

想起前幾天,新浪財經的一個圖表:

(這個表我在新城控股的年報中沒有找到,可能是新浪財經的匯總表,在此借用一下)


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


24家本應合并財務報表,都是上面黃色標記的持股超過51%,且列為合(聯)營企業。

總資產835億,負債737億,負債率88%,虧損8255萬的,經過“合營聯營”以后,就變成投資收益188億了,實在是太牛X了。

當然投資收益188億不完全是這24家的,應該是總的。

好了,現在可以下個總結了:

為什么新城控股的銷售凈利比萬科和保利還要高呢?


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


原來是資產負債表中,長期股權投資188億和投資性房產407億,是大有水分的。新城控股2018年報利潤表中,48%的利潤(26.5%+21%)是大有水分的。如下圖:


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?


新城控股是如何增加公允價值收益的呢?----投資性房地產

萬科保利用成本法計量,新城控股用公允價值法計量,2018年利潤表中增加了27.85億的投資性房產收益,合并資產負債表中總額達到407.8億!

新城控股是如何增加投資收益呢?----合營企業

把本該作為子公司合并報表,合并資產負債和虧損的,違反企業會計準則,列為合營聯營企業,利潤表中投資收益22.67億,資產負債表中總額達到188億!


為什么新城控股的銷售凈利率那么高?



這真是一次有趣的年報學習機會!

通過一步步地寫,不停地給自己提問題,自己的認知也越來越深刻了!

受益匪淺!

為什么新城控股的銷售凈利率那么高?



原文標題:為什么新城控股的銷售凈利率那么高?
原文發布時間:2019-06-05 11:49:15
原文作者:雪球。

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